万科物业上市对万科影响（万科有大事发生物管江湖座次将重排）

大家好，我是水皮，欢迎来到ESG会客厅，我们今天跟大家聊一聊逆势而上的万物云。

说“万物云”大家可能不太熟悉，但说起他的前身基本上大家都知道，那他的前身是谁呢？就是大名鼎鼎的万科物业。

万科物业要上市

那么，作为物业行业里的标杆龙头，万科物业在2020年更名为“万物云”，之前也屡次被传上市，但都被否认了。那么，现在根据最新的消息，“万物云”将于9月29日在港交所上市。

根据招股说明书，万物云此次拟全球发售1.17亿股股份，发售价为47.1港元/股~52.7港元/股，预计首发募资约54.97亿港元~61.51亿港元，市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元之间。

这个估值在港股上市的物管企业中，仅次于华润万象生活，超过第一梯队的碧桂园服务、保利物业。如果不考虑中国中免、天齐锂业两家年内赴港双重上市的公司，这将是港股今年规模最大的IPO，所以也就吸引了很多重量级的基石投资者，像淡马锡、瑞银资管、中国城通控股等。

当然，大家都知道，这看似风光的背后，万物云这次IPO的时机并不好。

时机并不好

众所周知，港股今年寒气逼人！9月21日，恒生指数直接失守18000点，创下了2011年以来的新低，而去年2月恒生指数的高点是31183点。也就是说，一年半时间，累计跌幅高达42％。

整个港股市场的低迷，也使得物管行业没了两年前动辄三四十倍PE的高光时刻。

2020年的时候，在港股被称为”物业公司上市元年”，因为那一年至少有18家房地产公司选择将物业板块分拆上市。当时，物业板块是资本市场的香饽饽，很多物业公司的股价普遍冲上云霄。

华润万象生活2020年12月份港股上市，开盘报30.80港元，较22.3港元的发行价上涨38.12%；总市值678.7亿港元，市盈率达121.3倍，是母公司华润置地市盈率的16倍之多。

与此同时，2018年就上市的碧桂园服务，2020年的市盈率也达到60倍以上，股价涨幅达到102%，2021年上半年碧桂园服务的股价冲到了每股84港元。

所以，去年年底万科宣布将物业拆分上市的时候，业内普遍预期万物云会获得超过2000亿港元的估值，有望追平万科A，但现在来看，这一数字似乎已经遥不可及。

起大早赶了个晚集

特別是今年一季度出现了像恒大这样的“个別事件”，给房地产行业带来的寒意、冲击是特别明显的，所以物业板块也是吃了瓜落儿。

从估值来看，到8月末的时候，59家上市物企市盈率均值首次跌破10倍，现在仅剩8倍。

我们前面提到的华润万象生活，市盈率近期已回落至30倍左右，股价从55港元回落到31港元；碧桂园服务的市盈率现在已回调至不到10倍，8.91倍左右，股价从七八十港元跌到现在的14港元左右。

所以，现在这样的市况，显然很难支撑万物云的千亿市值“理想”。

说来很多人可能不相信，万物云在公开发售部分的孖展只有0.14倍，孖展金额为8809万港元。孖展是港股新股申购的一种方式，也就是融资申购，向券商借钱，只要预期扣除费用和孖展利息，就可以10倍、20倍甚至30倍贷款申购。所以，也有人说，万科物业的上市是起大早，赶晚集。

不过，话又说回来，做为国内标杆性物业管理公司，而且万科的品牌很大程度上就是来自万科的服务，这个时候上市逆势而上，也许就是烈火见真金的时候。

所以，难怪万物云董事长朱保全在微信朋友圈写下“差市场结交真朋友。”